老旧小区改造改善居住条件提升生活质量

在德国卡尔斯霍斯特花园城,建于上世纪30年代的筒子楼加装了阳台、更换了保温墙体材料。

老旧小区改造是城市更新行动的重要方面,与居民生活舒适度、幸福感密切相关。德国、荷兰等国在老旧小区改造中,注重在社区公共空间、小区绿化、基础服务设施、节能环保、适老化改造等方面下功夫,努力使小区环境与居民生活需要相适应。

卡尔斯霍斯特是德国柏林东郊的一片街区,曾长期作为军事营区,两德统一后空置多年。

如今走进这片街区,能看见一座纪念博物馆。博物馆旁绿树掩映下,是一排排漂亮的居民住宅,这个名为“卡尔斯霍斯特花园城”的住宅区,已成为柏林老旧房屋改造的典范。

从小区宽敞的大门向里望去,是成片的绿地,并设有自行车停车位和垃圾分类回收站。门口的咖啡馆,是居民日常社交的好去处。

正对大门的1号楼是典型的筒子楼,作为小区最大的单体建筑,跨度长达130米。对比老照片,能看到这栋楼房改造前后一些明显的变化:在保留建筑整体外观的前提下,外立面和屋顶被粉刷一新,但仍选择了与历史上原始配色接近的涂料,与周围环境融为一体;顶层斜面的阁楼窗被扩大,增加了采光面积;最明显的变化是加装的贯通式阳台,极大造福了热爱阳光的居民。

相比外表,建筑内部的变化更大:墙壁和门窗都被更换,以符合节能建筑标准;原本的内部格局被重构,起居室、卧室、宽敞卫生间及厨房一应俱全;从40平方米的一居室到超过100平方米的三居室,有多种户型;全新安装的水电地暖,令居住体验十分舒适。

在1号楼周围,还有另外9座老旧房屋被改造,加上5座新建筑,整个小区一共提供了340套高品质住宅。在小区后方,原本的军营操场被改建为游乐场,柔软的沙地上放置了各类户外游乐设施,成为孩子们的乐园。

“改造后的房屋虽然各式各样,但始终是一个和谐整体,共同构成社区。”项目设计师克劳斯·布伦纳说。

卡尔斯霍斯特的个案体现了德国旧房改造的突出特点——并非仅仅美化建筑外观和内部装修,而是全方位大规模改造,涉及户型格局、节能环保、小区绿化、社交功能和基础设施等各个层面。

由于城市化起步早,德国75%以上的住房建于1979年之前,甚至还有14%建于1918年之前,很多房屋和社区已不适应现代生活要求。德国政府高度重视旧房改造,制定了相应法律法规和优惠政策,形成了“市场主导+政府扶持”的模式。以卡尔斯霍斯特花园城为例,其在空置10多年后,于2010年被下萨克森州养老基金和柏林一家房地产公司联合从政府处收购,改造完成后通过出售和出租获取收益。

在旧房改造过程中,德国政府还给予一定的优惠贷款政策,并由地方政府担保。根据项目不同情况,贷款额度最高可达投资总额的75%,利率则在1%—3%之间。这其中,建筑节能是改造的重中之重。根据德国联邦经济和能源部数据,建筑能耗约占德国总能耗的35%。旧房改造也成为实现环保目标的重要抓手——自2008年以来,德国建筑能耗以年均2%以上的速度下降。预计到2050年,德国建筑能耗相比2008年要降低80%。

为此德国政府出台《建筑能效战略》,设立了多个专项基金支持建筑节能改造,包括增加建筑外保温设施、更换高效门窗、改造供热系统、安装清洁燃料锅炉、集中供应热水、更新散热器和自动温控阀等。此外,为鼓励居民安装太阳能发电装置,德国还设立额外的节能补贴,居民自用以外的多余电量,政府还予以回购。

节能之外,养老也是旧房改造的关键点。德国社会老龄化问题严重,超过21%的人口为65岁以上老人。而上世纪50—60年代婴儿潮时期建设的大量住房,较少考虑到老年人的使用需求,存在诸多问题。比如:门厅与室外地面高差过大、无残疾人坡道、缺少扶手和电梯、楼道声控灯持续时间过短、门锁过于复杂等。在建筑改造过程中,这些问题也会被优先考虑,很多建筑公司根据实际改造经验,研发了大量预制构件,如坡道、阳台、电梯等,可以快速安装,满足老年人的日常居住需求。

多措并举之下,目前德国既有老旧住宅改造数量已占总数的九成以上,改造不但提升了居民生活质量,实现了房产增值,也令社区和街区重新焕发活力。

在荷兰港口城市鹿特丹西郊斯潘根区,有一个名为贾斯图斯·范埃芬的居民小区。该小区建成于1922年,随着时代的发展和居住需求的变化,在上世纪80年代进行了第一次改造。此次改造并不成功,于是2010年该小区进行了第二次大规模改造。第二次改造既提高了住房的舒适性,也保留了建筑的历史特点,成为荷兰老旧小区改造的成功范例。

据史料记载,第一次世界大战之后,鹿特丹快速向西部港区扩展,吸引了一大批外地工人。为了给这些工人提供住房,鹿特丹市政部门邀请当时荷兰著名建筑师米歇尔·布林克曼设计了这个小区,其设计理念是注重功能性和实用性,以适应现代大工业生产和生活需要。

布林克曼设计的小区,由四层联排公寓楼房围拢而成。小区中心的公共建筑稍高一些,分别是公共浴室、洗衣烘干房和集中供暖的锅炉房。小区共有264套住房,面积包括45平方米、90平方米和100平方米3种,其中小户型居多。最为特别的是,在3楼住房外面有一个宽度为两米多的通道,被形象地称为“空中街道”,这个通道把3楼所有住户都连接在一起。

“在当时的住房设计中,‘空中街道’是一大创新,不仅拓展了生活空间,而且有利于社区融合。”荷兰东西方城市事务咨询中心董事长阮晓村对本报记者说。她在鹿特丹市政规划部门工作多年,对鹿特丹城市更新非常了解。据她介绍,直到现在,居民们还会在“空中街道”边上摆放绿植,美化环境,闲暇时间坐在门口的椅子上聊天,孩子们则在一起追逐嬉戏。

至上世纪80年代,这个小区已显老旧。土黄色砖墙脏污严重,钢筋混凝土筑就的“空中街道”出现裂缝,公共浴室已废弃并关闭,房屋面积和结构不再符合时代要求。1984年,作为鹿特丹城市更新项目的一部分,该小区开始第一次大规模改造。建筑外墙被粉刷成白色,“空中街道”建筑材料被更换为水泥预制板,公共浴室及锅炉房改造为幼儿园及社区中心,一二层的住宅打通,成为复式住宅,三四层的住宅也进行了同样的改造,每户住宅内增加了淋浴卫生间,安装了独立的供热装置。木质门窗被铝合金门窗取代。

经过第一次改造,贾斯图斯·范埃芬小区的住房数量减少到113套,每套住房居住面积大幅提升。“这次改造虽然对房屋做了修补,也扩大了住房面积,但改造部分与原有风格并不协调,建筑整体形象遭到破坏,小区历史文化价值受到损害。”阮晓村说,这种顾此失彼的翻修措施越来越受到业界诟病,再加上白色外墙很快就变脏了,很多居民搬离了小区。

2010年,贾斯图斯·范埃芬小区迎来第二次大规模改造。参与此次改造工程的荷兰著名建筑师阿扬·赫布利对记者说,这次改造在适应当代居住要求的同时,尽量恢复建筑原有的风貌。对外墙进行了清洗,恢复到最初的色彩;木质门窗替换了铝合金门窗;公共建筑变成宽敞明亮的办公楼和社区活动中心,小区内花园变成了高低起伏的草坪,并种上了树,作为公共活动空间;按照当时住房需求把上下楼层和左右房间打通,改造为154套住房,有多个户型。房顶安装了太阳能板,为房间里的空调及其他电器提供电力。

这次修复性改造既很好地保留了建筑的历史文化价值,又满足了21世纪人们的居住需求,既通过拓展公共空间提高了社区的凝聚力,又通过增加私人空间改善了居民的生活条件,在建筑功能和审美之间达到了一种新的平衡。2016年,这个创造性修复工程获得世界古迹基金会/诺尔现代主义奖。

贾斯图斯·范埃芬小区房产属于鹿特丹一家住房合作社。住房合作社不同于一般的房地产开发商,属于非营利组织,通过出租、出售、管理社会福利房获得收益,但利润只能用于社会福利房的开发、改造和维护,不能挪作他用。该合作社负责人范德迪说,小区内绝大部分居民是租户,每月租金从450欧元到950欧元不等,少数居民购买了房产。“现在所有的房子都有人居住,许多人在网上注册等着租这里的房子,很少有人退租。”

弗雷斯卡·彼得斯一家在这个小区已经住了6年,她租的是小区中最大的户型,四层楼全部打通,近200平方米。她带着记者沿着狭窄的盘旋楼梯拾阶而上,参观了各个房间,客厅、书房、卧室、卫生间等都宽敞明亮,现代化生活设施一应俱全。“我在这里住得非常舒适,整个社区就像一个大家庭。”彼得斯说。

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